AMORTIZAÇÃO: COMO ELA INFLUI NO NOSSO FINANCIAMENTO?

Financiamentos fazem parte da nossa vida. Quando queremos comprar algo mais caro do que nossas economias, batemos na porta do banco e pedimos um financiamento para darmos conta de adquirir o bem. Mês após mês, quitamos nossas parcelas e, com elas, vamos amortizando o valor total do bem. Mas sabemos exatamente o que é a amortização? Como ela é calculada no nosso financiamento? Quais são os tipos de amortização? O que são os sistemas PRICE ou SAC? Qual deles é o mais vantajoso? A seguir, explicamos tudo sobre amortização e financiamento para você!

Quando desejamos comprar um bem que custa muito mais do que nossa capacidade de pagamento, um imóvel, por exemplo, geralmente recorremos a um financiamento de longo prazo.

O banco nos empresta o dinheiro para que possamos pagar o imóvel em parcelas que caibam no nosso orçamento.

Em troca o banco recebe os juros, que estão embutidos em cada parcela. Falamos sobre os juros aqui. Em resumo, o juro é o valor que pagamos ao banco por ter nos emprestado o dinheiro. Isto é: o juro é o custo do dinheiro.

A cada parcela paga, uma parte corresponde aos juros e a outra parte corresponde ao abatimento do valor do bem que estamos comprando – e a este valor damos o nome de amortização.

É importante observarmos que o financiamento também sofre correção monetária. Este reajuste não tem relação com a amortização. Vamos abordar a correção monetária no fim deste texto. Por ora, vamos entender mais sobre as amortizações.

A amortização é simplesmente a redução, mês a mês, do valor total do bem que estamos comprando no longo prazo.

Vamos tomar como exemplo a compra de um apartamento de R$ 300 mil. Damos uma entrada de R$ 100 mil, com os recursos que acumulamos no FGTS. Então, financiamos R$ 200 mil em 360 meses, isto é, por 30 anos. A cada parcela paga, descontamos (ou amortizamos) uma parte deste valor total de R$ 200 mil.

Antes de pagarmos a 1ª parcela, nosso saldo devedor é de R$ 200 mil. O saldo devedor é, neste momento, igual ao valor total do financiamento.

Suponhamos que a 1ª parcela do financiamento deste imóvel seja de R$ 4.000, dos quais R$ 2.800 são juros e R$ 1.200 correspondem ao valor da amortização.

Após a 1ª parcela paga, o nosso saldo devedor será:

Valor total do financiamento (R$ 200 mil) – valor da amortização da 1ª parcela (R$ 1.200) = R$ 198.800. Este passa a ser o nosso saldo devedor, após a quitação da 1ª prestação.

Ao fim do pagamento das 360 parcelas, o saldo devedor estará inteiramente amortizado, chegando a zero. É o fim da nossa dívida. A casa é nossa!

Tipos de amortização

Quando financiamos a compra de um bem no longo prazo, geralmente utilizamos dois sistemas de amortização:

. Sistema PRICE (ou tabela PRICE): as prestações mensais são fixas e, à medida que as parcelas avançam, os valores de amortização crescem e os dos juros caem.

. Sistema SAC – Sistema de Amortização Constante (ou tabela SAC): o valor da amortização é fixo nas parcelas, e as prestações são decrescentes assim como os juros.   

Para entendermos a diferença entre esses dois tipos de amortização, consideremos o exemplo de um financiamento de R$ 50 mil, a ser pago em 10 parcelas, a uma taxa de juros de 5% ao mês.

Sistema SAC

Se este financiamento for feito com base no Sistema de Amortização Constante (SAC), teremos a seguinte tabela de valores:

amortização

 

Observamos, na tabela acima, que o valor da amortização é o mesmo em todos os meses – R$ 5 mil. É o que caracteriza o sistema SAC. Com isso, o saldo devedor decresce R$ 5 mil a cada mês, até chegar a zero no fim dos dez meses do financiamento.

Os juros cobrados caem ao longo do período, pois são calculados sobre o saldo devedor, que, como vimos, decresce a cada mês.

A prestação mensal é a soma dos juros com amortização. Como a amortização se mantém constante e os juros caem a cada mês, logo o valor das prestações cai ao longo do tempo. O financiamento começa com prestação de R$ 7.500 e termina com R$ 5.250 (10º mês).

Podemos notar que, em dez meses, pagamos o total de R$ 13.750 em juros para o banco.     

Sistema PRICE

Voltando ao nosso exemplo, se o financiamento for feito com base no Sistema PRICE, teremos a seguinte tabela de valores:

amortprice

 

Observamos, na tabela acima, que o valor da prestação é o mesmo em todos os meses – R$ 6.475,42. É o que caracteriza o sistema PRICE: parcelas fixas!

Os juros vão caindo ao longo dos meses e o valor das amortizações sobe a cada parcela. No 10º mês, por exemplo, pagamos apenas R$ 308,24 de juros, enquanto a amortização é de R$ 6.165,00.

Podemos notar que, em dez meses, pagamos o total de R$ 14.751,81 em juros para o banco.

Qual sistema de amortização é o melhor?

Cada sistema de amortização oferece vantagens e desvantagens.

Em geral, pagamos menos juros no sistema SAC, como percebemos no exemplo acima: foram R$ 13.750 em juros pelo sistema SAC contra R$ 14.751,81 pelo sistema PRICE.

Essa é uma das vantagens da tabela SAC: como o saldo devedor cai mais rapidamente, os juros calculados sobre este saldo se tornam menores ao longo do tempo se comparados ao sistema PRICE.

A desvantagem do SAC são as parcelas iniciais, mais altas do que as do sistema PRICE. A 1ª parcela do nosso exemplo, pela tabela SAC, é de R$ 7.500, enquanto a 1ª parcela pelo Sistema PRICE é de R$ 6.475,42.

Para quem tem um orçamento apertado, parcelas iniciais com valores mais altos podem trazer dificuldades para o pagamento.

A grande vantagem do sistema PRICE é a prestação fixa ao longo do financiamento, e, como vimos, o valor das parcelas iniciais é menor se comparado às parcelas inicias do sistema SAC.

A desvantagem da tabela PRICE é que o saldo devedor diminui mais lentamente. Ou seja, demoramos mais para amortizar o valor do bem que estamos comprando.

Correção monetária    

Como vimos, as parcelas de um financiamento se constituem basicamente de juros e amortizações.

Mas em um financiamento de longo prazo incide também a correção monetária – em linhas gerais, a correção é uma atualização do valor das parcelas, para que elas não fiquem defasadas em relação ao cenário econômico (inflação, taxa de juros etc).

As parcelas de um financiamento podem ser corrigidas, por exemplo, pelo IPCA ou IGP-M, índices que medem a inflação. Neste caso, se a inflação cresce, o valor da parcela é corrigido e cresce junto com o índice inflacionário.  

A correção monetária é calculada de duas formas: a parcela é reajustada por um índice do mercado, como TR, IGP-M ou IPCA, fechado no mês anterior; ou o banco estima um índice para a correção monetária e inclui este percentual nos juros do financiamento.

É importante observarmos que o cálculo da correção monetária de um financiamento não tem relação com o tipo de amortização escolhida – SAC ou PRICE.

As formas de amortização definem como vamos abater nosso saldo devedor, enquanto a correção monetária reajusta nosso financiamento conforme o andar da carruagem – como diriam nossos avós.